Louer son appartement et faire un deuxième crédit : les 5 étapes clés

Vous souhaitez mettre en location votre appartement pour réaliser un crédit dans le but de faire un deuxième achat immobilier ? Voici les étapes clés pour réussir rapidement et sans tracas votre projet. L’Agencerie, votre agence immobilière à Albi, Anglet, Bayonne, Bordeaux et Hossegor vous explique également dans quelle situation ce projet est avantageux pour vous. 

Mettre en location et faire un deuxième crédit immobilier : est-ce faisable ? 

Oui, il est tout à fait possible d’obtenir un autre prêt pour l’achat de votre deuxième bien en mettant en location le premier. Il s’agit même d’une pratique courante chez les propriétaires. 

Toutefois, il faut faire attention à certaines conditions avant de vous lancer. Ces dernières concernent notamment votre capacité d’emprunt. Elle fait référence au montant maximal que vous pouvez emprunter pour acquérir votre nouveau logement. Pour la calculer facilement, vous pouvez utiliser un calculateur de crédit gratuit en ligne. Le calcul prend en compte particulièrement vos revenus et vos charges. 

Dans le simulateur, vous devrez indiquer le montant que vous voulez emprunter avec votre crédit immobilier. Cette somme ne doit pas correspondre uniquement au prix d’achat de votre deuxième bien immobilier. Vous devez aussi inclure, par exemple, les frais d’agences et les frais de notaire. Découvrez notre guide sur tous les frais à prévoir dans un achat immobilier pour tous les connaître. 

Le taux d’endettement figure aussi parmi les éléments à considérer pour connaître la faisabilité de votre projet de faire un nouveau crédit. Généralement, le taux d’endettement accepté par les banques se situe au-dessous de 33 %.  

Voici comment il se calcule : 

Taux d’endettement = ((mensualités + charges fixes / (salaires nets + autres revenus)) x 100

Étape 1 : Préparation de sa résidence principale pour louer facilement 

Avant de mettre en location un logement, il est important de connaître les règles en vigueur, notamment concernant les appartements à louer. En effet, ces derniers doivent respecter la norme de décence déjà préétablie par la loi. Plus concrètement, un logement décent doit répondre à certains critères, comme : 

  • une surface minimum de 9 mètres carrés pour la pièce principale ;
  • une hauteur sous plafond supérieur à 2,2 m. 

N’oubliez pas non plus de réaliser les diagnostics immobiliers obligatoires pour pouvoir mettre en location votre bien. Ces derniers concernent notamment : 

  • la performance énergétique ;
  • l’exposition au plomb ;
  • l’isolation thermique ;
  • etc. 

Ce document doit être annexé obligatoirement dans le contrat de bail. 

Déclencher l’effet coup de cœur grâce au home staging 

Le home staging est une forme de marketing immobilier vous permettant de séduire rapidement vos futurs locataires lors des visites. Et ce, en réalisant de petits travaux d’embellissement peu coûteux tels que la pose de carrelage et la peinture de murs.  

Le home staging repose sur trois règles de bases : 

  • le désencombrement pour mettre en avant l’espace dans l’appartement ;
  • la dépersonnalisation en enlevant les décorations personnalisées telles que les photos de famille ;
  • le réaménagement pour laisser le maximum de lumière pénétrer dans les pièces et dégager les espaces. 

Le home staging a pour objectif de sublimer votre bien immobilier plutôt que de dissimuler ses défauts. Il ne s’agit pas de mener des travaux majeurs impliquant des modifications structurales, comme abattre une cloison. Le principe fondamental du home staging est de valoriser le bien sans engager des dépenses excessives.

Étape 2 : Choix du bail pour votre investissement locatif 

Le choix du type de bail est une étape importante pour louer sereinement votre bien. Pour cela, vous avez le choix entre : 

  • la location meublée : vous pouvez trouver la liste des meubles obligatoires à fournir à votre locataire sur le site du Service-Public.fr ;
  • la location non meublée. 

Sachez également que le choix du type de location a un impact direct sur votre fiscalité. Par exemple, si vous louez votre appartement vide, vos revenus sont alors imposables dans la catégorie des revenus fonciers.

Dans le cas où vous mettriez en location un logement meublé, ils sont imposables en tant que BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Il est important de tenir compte de la fiscalité pour garantir la viabilité de votre investissement locatif. 

Étape 3 : Définition du loyer 

Lorsqu’il est question de définir les loyers, plusieurs éléments doivent être pris en compte, notamment :

  • la localisation de votre bien : selon l’adresse de votre bien, le loyer change. En effet, le montant de votre loyer ne doit pas trop s’écarter des tendances de marché locatif de votre ville pour attirer facilement les locataires ;
  • la configuration de votre bien : la présence d’un ascenseur, le nombre de pièces, le niveau de performance énergétique, etc.

Vous l’aurez compris, la fixation des loyers de votre appartement ne se fait pas à l’improviste sans tenir compte de tous les critères. C’est pourquoi il est parfois indispensable de faire appel à une agence immobilière pour s’occuper de l’estimation de votre loyer.

Si vous souhaitez louer votre appartement, sollicitez un professionnel local pour garantir une estimation juste. Le montant des loyers influence directement sur votre rendement locatif, notamment si vous souhaitez rembourser votre nouveau prêt avec vos revenus locatifs. Ne le sous-estimez pas. 

Étape 4 : Réalisation des visites 

L’organisation des visites nécessite un peu d’organisation. Si vous avez choisi de ne pas faire gérer votre appartement à louer, soyez attentif aux candidats à la location et répondez en toute transparence à leurs questions en mettant en valeur votre bien. N’oubliez pas de solliciter leur dossier de location pour s’assurer de leur fiabilité. 

Une fois que vous avez trouvé votre locataire, vous pouvez procéder à la préparation de votre contrat de location. En 2023, ce document précise : 

  • Votre nom et ceux de vos locataires ;
  • La description du logement loué ;
  • Les modalités de paiement des loyers ;
  • Les frais d’agence si vous avez opté pour la gestion locative ;
  • etc. 

Étape 5 : Demande du deuxième prêt immobilier 

Une fois votre bien mis en location, vous pouvez alors demander votre second emprunt immobilier. Bien que vous puissiez faire la demande d’un nouveau prêt avant de trouver un locataire, cela peut être risqué.

En effet, la période entre la location de votre ancien appartement et l’achat de votre nouveau logement peut s’avérer dure si vous ne parvenez pas à trouver de locataire rapidement. Dans ce contexte, le cumul de deux échéances peut peser sur votre budget. 

Les procédures pour solliciter un second prêt demeurent quasiment identiques à celles que vous avez suivies lors de la souscription de votre premier crédit. Les seules différences : 

  • vous ne bénéficiez pas des aides conçues pour les primo-accédants ;
  • votre taux d’endettement devient plus élevé. Le rachat de crédits est une solution vous permettant de faire baisser les mensualités de votre prêt actuel pour diminuer votre taux d’endettement. 

Pour faire la demande de votre deuxième prêt, vous pouvez vous adresser à votre banque actuelle ou faire appel à un courtier en crédit immobilier. Ce dernier vous permet de réaliser beaucoup d’économie sur le long terme en négociant pour vous l’offre de prêt à taux compétitifs. 

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