Entre Nive, Adour et océan, Bayonne attire pour sa qualité de vie, sa culture et sa situation centrale entre Anglet et Biarritz. Mais tout projet d’achat doit intégrer une ligne souvent sous-estimée : les frais notariaux.
En plus, l’année 2025 marque un tournant dans la composition des frais de notaire, ils évoluent dans les Pyrénées-Atlantiques avec la hausse de la taxe départementale (DMTO) au plafond de 5 %
Aujourd’hui, l’Agencerie vous fait un résumé opérationnel pour acheter sans mauvaises surprises.
Trois points clés à retenir pour 2025 à Bayonne (64)
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Part départementale des DMTO : Hausse à 5 % après délibération locale
Depuis le 1ᵉʳ avril 2025, le département peut appliquer 5 % (contre 4,5 % auparavant), ce qui porte le taux global de taxes dans l’ancien autour de 6,32 % (département 5 % + commune 1,20 % + prélèvement État 2,37 % de la part départementale).
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Hausse des DMTO jusqu’en 2028
Cette hausse, votée par de nombreux départements français, est active jusqu’au 30 avril 2028.
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Une soupape pour les primo-accédants
La hausse de +0,5 pt peut être exonérée pour les primo-accédants achetant leur résidence principale. Les conditions à respecter sont de ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale durant les 2 années précédant l’acte.
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De quoi se composent les « frais de notaire » ?
Plus globalement, il est intéressant de décomposer les frais de notaire. Dans les Pyrénées-Atlantiques comme ailleurs, ces frais notariaux sont souvent peu clairs pour les acquéreurs.
Concrètement, les frais de notaire se décomposent ainsi :
- Les DMTO (droits de mutation à titre onéreux)
Ce sont les taxes reversées à l’État et aux collectivités : département, commune, et prélèvement de 2,37 % sur la part départementale. Part la plus lourde dans l’ancien, nous verrons pourquoi plus bas. - Les émoluments du notaire
C’est la rémunération réglementée par un barème dégressif issu du code du commerce (A444-91) : 3,870 % (0–6 500 €), 1,596 % (6 500–17 000 €), 1,064 % (17 000–60 000 €), 0,799 % (> 60 000 €).
Le barème officiel des émoluments, issue du Code de commerce.
Astuce légale
Une remise jusqu’à 20 % peut s’appliquer sur les émoluments du notaire pour la part du bien supérieure à 100 000 €. Elle n’est ni automatique ni négociable individuellement : le notaire doit l’avoir affichée et proposée à tous ses clients.
- Les débours
Ce sont les frais avancés par l’étude pour les pièces et formalités (cadastre, urbanisme, SPF, copies, etc.). Ordre de grandeur : ~1 000–1 500 € selon les dossiers. Ce n’est pas une taxe à proprement parler. - La CSI (0,10 %)
C’est une taxe d’État minimale de 15 €, due à la publicité foncière (vente et, le cas échéant, inscription de garantie hypothécaire/PPD).
DMTO 2025 : La vague des départements à 5 %
La hausse du taux de taxe départementale a été un mouvement massif au printemps. Dès Avril–Mai, plusieurs dizaines de départements ont adopté la hausse, 46 départements à 5 % au 1ᵉʳ mai, notamment, Paris 75, Rhône 69, Haute-Savoie 74, Pyrénées-Orientales 66, etc.
D’autres ont suivi en juin.
Ancien vs neuf : Deux logiques fiscales distinctes
Dans l’ancien
Pas de TVA ; on applique les DMTO complets. Avec la part départementale à 5 %, on obtient un taux de taxes ~6,32 %. En ajoutant émoluments, débours et CSI, comptez ~7–8 % du prix.
Dans le neuf (VEFA ou < 5 ans)
La vente est soumise à la TVA (20 %) ; les droits de mutation « classiques » sont remplacés par une TPF allégée autour de 0,715 % (0,70 % dépt + 2,14 % de frais d’assiette sur cette part). Frais totaux ~2–3 % (TPF + émoluments + débours + CSI).
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3 exemples chiffrés sur la côte basque en 2025
Attention, ces exemples sont des estimations pédagogiques et fictives, qui n’incluent pas les potentiels cas particuliers.
1) Appartement ancien – Grand Bayonne – 350 000 €
a) DMTO (immobilier ancien)
- Département : 350 000 × 5 % = 17 500 €
- Commune : 350 000 × 1,20 % = 4 200 €
- État : (part départementale 17 500) × 2,37 % = 414, (≈ 414 €)
DMTO total ≈ 17 500 + 4 200 + 414 = 22 114 €
b) CSI
- 350 000 × 0,10 % = 350 €
c) Émoluments (ordre de grandeur)
Barème dégressif → ~3 200 €
d) Débours
~1 200 € (dossier standard)
e) Total indicatif
- ~26 900 à 27 300 €
- Poids relatif : ~7,7–7,8 % du prix
2) Maison ancienne – quartier Saint-Esprit – 600 000 €
a) DMTO (anciens)
- Département : 600 000 × 5 % = 30 000 €
- Commune : 600 000 × 1,20 % = 7 200 €
- État : 30 000 × 2,37 % = 711 €
DMTO total ≈ 30 000 + 7 200 + 711 = 37 911 €
b) CSI
600 000 × 0,10 % = 600 €
c) Émoluments (ordre de grandeur)
Pour 600 k€, ~4 500 € est un repère plausible (selon actes, éventuelle remise sur la fraction > 100 k€).
d) Débours
~1 200 €
e) Total indicatif
- ~44 200 à 44 600 €
- Poids relatif : ~7,4 %
3) Appartement neuf (VEFA) – Bayonne nord – 420 000 €
a) TPF (neuf)
420 000 × ~0,715 % = ~3 003 €
b) CSI
420 000 × 0,10 % = 420 €
c) Émoluments (ordre de grandeur)
~3 000 € pour ce niveau de prix (barème dégressif + particularités VEFA).
d) Débours
~1 100 € (VEFA : jeux de pièces parfois différents, mais ordre de grandeur comparable)
e) Total indicatif
- ~7 500 à 7 800 €
- Poids relatif : ~2–3 % du prix total
À Bayonne en 2025, la part départementale portée à 5 % renchérit modérément les acquisitions dans l’ancien, tandis que le neuf conserve un avantage net grâce à la TPF réduite.
En pratique, anticiper la bonne enveloppe (7–8 % vs 2–3 %), permet de tenir le budget et d’acheter plus sereinement sur la Côte basque.
Vous avez besoin de conseils et d’accompagnement pour un achat, une vente ou de la location ? Nos experts sont à votre écoute, prenez RDV en ligne.
L’Agencerie Bayonne —
Sources :