Le Pays Basque, niché à l’extrême sud-ouest de la France, entre l’océan Atlantique et les Pyrénées, est l’un des marchés immobiliers les plus dynamiques et singuliers du territoire. À l’image de ses habitants, profondément attachés à leur territoire et à leur qualité de vie. De Bayonne à Hendaye, en passant par Biarritz, Anglet ou Saint‑Jean‑de‑Luz, ce territoire conjugue une attractivité majeure, une forte identité culturelle et une pression foncière importante.
Entre une demande structurellement forte, une offre limitée par la géographie, la réglementation, et des risques climatiques de plus en plus présents, le Pays Basque concentre des tensions et des opportunités uniques. En 2025, ces dynamiques s’intensifient : la quête de qualité de vie alimente l’envolée des prix dans le haut de gamme, tandis que les enjeux environnementaux s’imposent dans chaque projet. Dans un tel contexte, connaître précisément les spécificités du marché immobilier basque devient indispensable, que l’on souhaite acheter, vendre ou investir avec justesse. Votre agence immobilière à Bayonne vous propose un tour d’horizon actualisé ! Suivez le guide !
Prix moyens et tendances en juin 2025
Prix médians sur la côte basque
- En juin 2025, le prix moyen de l’immobilier au Pays Basque s’établit autour de 3535€/m², avec une fourchette généralement comprise entre 2 650 et 5 305€/m².
- Pour les appartements, en juin 2025, le prix moyen s’établit autour de 3 990€/m², avec une fourchette généralement comprise entre 2 990 et 5 990€/m².
- Pour les maisons, en juin 2025, le prix moyen s’établit autour de 3 145€/m², avec une fourchette généralement comprise entre 2 355 et 4 720€/m².
À noter : de nombreuses disparités peuvent être constatées sur le territoire en fonction d’éléments comme la localisation, le type de bien ou son état général.
Le marché immobilier du Pays Basque présente de fortes disparités selon les communes. Si les villes du littoral affichent des prix particulièrement élevés, certaines zones plus en retrait ou à l’intérieur des terres offrent des niveaux plus accessibles. Voici un aperçu des principales localités, avec leur prix moyen et leur fourchette en 2025 :
- Biarritz :
- Prix moyen : 8120 €/m²
- Fourchette : de 6 090 à 12 185€/m²
- Bidart :
- Prix moyen : 6 695€/m²
- Fourchette : de 3 900 à 10 395€/m²
- Anglet :
- Prix moyen : 6 185€/m²
- Fourchette : de 4 635 à 9 275€/m²
- Saint-Jean-de-Luz :
- Prix moyen : 6 850€/m²
- Fourchette : de 3 955 à 10 210€/m²
- Bayonne :
- Prix moyen : 4 530€/m²
- Fourchette : de 3 395 à 6 800€/m²
- Ustaritz :
- Prix moyen : 3 880€/m²
- Fourchette : de 2 200 à 4 950€/m²
- Hasparren :
- Prix moyen : 3 395€/m²
- Fourchette : de 1 600 à 4 460€/m²
- Mauléon-Licharre :
- Prix moyen : 1 550€/m²
- Fourchette : de 925 à 2 723€/m²
Historique et état actuel du marché
En 2025, l’évolution des prix immobiliers au Pays Basque témoigne d’un marché à la fois solide à long terme et en phase de réajustement à court terme. Voici les principales tendances observées :
- Sur 1 mois : +0,2 %
- Sur 3 mois : 0,0 %
- Sur 1 an : –0,9 %
- Sur 2 ans : –3,5 %
- Sur 5 ans : +17,9 %
- Sur 10 ans : +43,0 %
Ces données montrent une correction à court terme, après plusieurs années de forte croissance. La dynamique actuelle s’explique par un ensemble de facteurs :
Ralentissement depuis fin 2023
Après l’envolée post-Covid, marquée par une très forte demande sur la Côte basque, le marché a connu un net ralentissement. Le volume de transactions a chuté, notamment en raison du durcissement des conditions de crédit. Ce tassement s’est accompagné d’un allongement des délais de vente et d’un accroissement de l’offre disponible.
Pouvoir de négociation renforcé
Dans ce nouveau contexte, les acquéreurs disposent de marges de négociation plus confortables. Les décotes peuvent augmenter sur certains biens, en particulier ceux nécessitant des travaux ou mal situés. À l’inverse, les biens rénovés, bien placés ou en bord de mer conservent une valeur élevée et se négocient peu.
Un marché haut de gamme qui résiste
Le segment prestige, notamment à Biarritz, Saint‑Jean‑de‑Luz, Bayonne ou encore Guéthary, demeure solide. Ces secteurs conservent leur attractivité auprès d’une clientèle française et internationale, motivée par la qualité de vie, la rareté de l’offre et le potentiel patrimonial. La baisse des prix y est très contenue, et certains biens d’exception continuent à se vendre rapidement à des niveaux record.
Ainsi, la phase d’ajustement ne remet pas en cause la valorisation de long terme du marché basque. Elle traduit davantage une adaptation au contexte économique national qu’un véritable retournement, confirmant la robustesse structurelle du territoire.
À la découverte des facteurs de valorisation durable de l’immobilier du Pays basque
Plusieurs leviers continuent de soutenir durablement la valorisation immobilière du Pays Basque. Ces facteurs, à la fois économiques, culturels et environnementaux, renforcent l’attractivité du territoire à moyen et long terme.
Une qualité de vie reconnue
Le Pays Basque offre un équilibre rare entre nature, culture locale et maîtrise du développement. Entre océan et montagnes, le territoire se distingue par ses plages sauvages, ses villages typiques et ses paysages agricoles, protégés par une politique d’urbanisme rigoureuse. Cette harmonie n’est pas fortuite : elle résulte d’une volonté collective de préserver l’authenticité du cadre de vie face à une pression foncière croissante.
L’accessibilité partielle du territoire — notamment depuis le sud-est de la France — agit comme un filtre naturel. Elle limite les flux massifs, protège le tissu local et renforce cette impression d’isolement préservé. Ici, les grands projets immobiliers sont encadrés, les transformations paysagères limitées, et l’identité basque reste profondément ancrée.
Choisir d’y vivre ou d’y investir, c’est miser sur un territoire qui valorise la stabilité, la sobriété et la cohérence à long terme.
Un tourisme haut de gamme bien ancré
Le Pays Basque s’est imposé comme une destination touristique premium, mais à l’image de son territoire : plurielle, équilibrée et durable. À Bayonne, Biarritz, Saint‑Jean‑de‑Luz ou Bidart, le marché locatif saisonnier attire une clientèle variée comme des familles aisées en quête de confort, des amateurs de surf, des fêtards élégants, des retraités actifs ou des couples en quête de bien-être. Cette diversité alimente une demande constante, bien répartie tout au long de l’année.
Les biens dotés de prestations de qualité — vue mer, extérieur, architecture typique — sont particulièrement recherchés et se louent à des prix élevés, notamment en période estivale. Résultat : la rentabilité reste intéressante, avec peu de vacances locatives pour les logements bien situés.
Une régulation inédite face à la pression foncière
Face à la flambée des prix et à la pénurie de logements pour les résidents à l’année, plusieurs communes littorales du Pays Basque, dont Biarritz, Anglet, Bayonne, Bidart et Boucau, ont voté en 2024 une mesure inédite : interdire la construction de résidences secondaires sur plus de 1 000 hectares de zones urbaines. Ces secteurs seront désormais exclusivement réservés à l’habitat principal, conformément à la loi Echaniz/Le Meur.
Cette régulation renforce la rareté du foncier disponible pour les projets non prioritaires et contribue à stabiliser, voire soutenir, la valeur des biens existants. Dans un marché où l’offre est strictement encadrée, cette maîtrise foncière constitue un gage de pérennité pour les investisseurs.
L’érosion côtière : un point de vigilance maîtrisé
Le littoral basque, notamment entre Bidart et Guéthary, fait face à un recul progressif du trait de côte. D’ici 2050, plusieurs dizaines de logements pourraient être concernés par des risques d’érosion ou de submersion.
Heureusement, consciente de l’enjeu, la Communauté d’agglomération Pays Basque a lancé un vaste plan d’adaptation, avec 6,5 millions d’euros mobilisés jusqu’en 2025. Ce programme prévoit des actions de sécurisation, de renaturation et de recomposition du littoral, déjà visibles sur certaines zones. Ces efforts permettent de préserver les secteurs les plus exposés tout en garantissant un développement raisonné et sécurisé de la bande côtière.
Pour les acquéreurs et investisseurs, il s’agit avant tout d’un sujet à intégrer dans leur réflexion, sans que cela remette en cause la forte valeur résidentielle du secteur.
Conseils pour bien appréhender le marché basque
Que l’on achète, vende, loue ou investisse, réussir son projet immobilier au Pays Basque repose sur quelques principes essentiels. Voici nos conseils :
- S’informer sur le cadre réglementaire local : zonage, risques d’érosion, fiscalité… chaque commune a ses spécificités.
- Miser sur la qualité et l’emplacement : un bien bien situé, rénové ou économe en énergie reste une valeur sûre.
- Intégrer la rareté foncière comme un levier de stabilité : elle soutient les prix et sécurise les projets à long terme.
- Anticiper les délais et préparer son projet en amont, surtout dans les zones tendues.
- Faire appel à un acteur local : une agence implantée connaît le marché, les enjeux réglementaires et les dynamiques de chaque microsecteur. Nous sommes là pour ça !
Conclusion
En 2025, le Pays Basque s’impose comme un marché immobilier à la fois robuste, encadré et singulier. Porté par une forte demande, une qualité de vie recherchée et une offre foncière rare, le territoire continue d’attirer résidents et investisseurs en quête de stabilité et de valorisation patrimoniale.
Mais cette attractivité ne va pas sans exigences : vigilance sur l’érosion côtière, connaissance fine des régulations locales et choix rigoureux des emplacements sont désormais indispensables. Dans ce contexte, des communes comme Bayonne ou Anglet représentent un compromis solide entre accessibilité et performance, tandis que Biarritz, Saint‑Jean‑de‑Luz ou Bidart restent les piliers haut de gamme du littoral.
Pour mener à bien son projet, une lecture locale, raisonnée et durable du marché s’impose. Une démarche dans laquelle un accompagnement de terrain fait toute la différence. N’hésitez pas à nous contacter pour cela !
L’Agencerie Bayonne —